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En las comunidades de vecinos, todo propietario de un inmueble tiene una obligación en forma de cuota comunitaria, esta cuota se utiliza para favorecer el sustento y el buen mantenimiento de la comunidad. Muchos vecinos y presidentes se preguntan: ¿Qué puedo hacer si un vecino no paga la cuota comunitaria? ¿Qué derechos y obligaciones tiene? ¿Qué medidas legales puedo tomar? A continuación intentaremos resolver muchas de las preguntas más frecuentes de los integrantes de las comunidades de propietarios.
Según el “Estudio Global sobre la Morosidad” elaborado por CGCAFE (ver fuente), aproximadamente el 50% de la deuda comunitaria está comprendida por vecinos que por su situación económica no pueden hacer frente a los pagos comunitarios, por la contra, el otro 50% de la deuda la forman propietarios que no quieren pagar: vecinos que no pagan la cuota SI pudiendo hacer frente al pago (25%) y entidades financieras y sociedades inmobiliarias que son propietarias de los inmuebles y no se hacen cargo de sus deudas con la comunidad (25%).
Preguntas frecuentes sobre vecinos morosos
¿Quién debe pagar cuotas comunitarias?
Todo propietario debe contribuir con el pago de la cuota estipulada en los estatutos. Este pago debe corresponder a la cantidad necesaria para dar frente a los pagos de suministros y servicios contratados, así como para contribuir al fondo de reserva de la comunidad.
La normativa viene recogida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
De la misma manera, todos los propietarios deben de participar en los pagos de derramas y gastos extraordinarios que la comunidad de propietarios pueda generar.
¿Qué es un vecino moroso? ¿Cuándo se considera que el vecino es moroso?
Un vecino moroso es aquel propietario que no está al día con sus pagos comunitarios, ya sean ordinarios o extraordinarios. Los pagos aprobados por la Junta de Propietarios serán obligatorios para todos los vecinos propietarios de una vivienda o inmueble. Tras un mes de impago por parte de un propietario, se considera que el vecino tiene deudas con la comunidad, por lo que son exigibles a término legal.
¿A quién se puede reclamar la deuda?
Al titular de la vivienda, para deudas que se hayan originado en el año en curso o en el anterior.
Al titular de la vivienda en el momento de que se origine la deuda. En los casos en que la deuda fuese originada años anteriores por otro propietario.
¿Cómo notificar al propietario la deuda?
En primer lugar, es conveniente hacer una notificación personal de la deuda, para tener constancia expresa de que el vecino está al corriente del estado de sus pagos.
En segundo lugar, se le deberá entregar una notificación de deuda en su domicilio. Es conveniente que el requerimiento de pago se haga mediante un sistema de verificación de la recepción, como es por ejemplo el Burofax. De esta manera, quedará constancia de que el vecino moroso ha sido correctamente notificado, con información de fecha y hora.
Si el vecino no atiende a la deuda, se puede seguir la vía del procedimiento monitorio, y serán las entidades públicas las que notifiquen al deudor de sus responsabilidades y obliguen al pago.
*No es conveniente anunciar las deudas de los vecinos en un lugar público de la comunidad, puesto que se podrían tener problemas en cuanto a privacidad.
¿Puede un vecino moroso asistir y votar en las Juntas?
El moroso podrá asistir a la Junta General de Propietarios, pero en ningún caso podrá votar para tomar decisiones de la comunidad.
¿Es moroso un vecino que no paga porque no está de acuerdo con un pago?
Si alguien no está de acuerdo con un determinado gasto, deberá debatirlo y exponerlo en Junta General de Propietarios. En el caso de que se haya realizado una votación, cualquier vecino está en su derecho de pedir al presidente que lo incluya en el Orden del Día de una Junta Extraordinaria para que la Junta lo debata. En el caso de que haya aprobación o confirmación de la aprobación de un pago, deberá hacer frente a este pago como el resto de vecinos.
Si a pesar de eso, esa persona sigue descontenta, deberá intentar impugnar el acuerdo judicialmente, pero el gasto ya será exigible en los términos de la aprobación (*cabe recordar que un vecino moroso no podrá impugnar acuerdos de la junta ante un juez).
¿Debe un inquilino hacer frente a los gastos de comunidad?
No, nunca.
El propietario es el único responsable de los gastos comunitarios. El inquilino no debe pagar las cuotas comunitarias, da igual lo pactando en el contrato de alquiler.
Cómo actuar frente a un vecino moroso
Vía amistosa con un vecino moroso
El primer paso siempre debería ser tratar de hablar con el propietario moroso, personalmente o reunidos en Junta de Propietarios, ponerle al día de sus obligaciones con la comunidad así como notificarle oficialmente de la cantidad adeudada por sus impagos.
* No es igual no hacer frente a los pagos sin justificación, que probar la falta de recursos, por lo que hay que estudiar adecuadamente cada situación. Si fuera conveniente, y siempre que sea aprobado por la Junta de Propietarios, se podrá establecer un plan de pagos a la medida del deudor, con tal de resolver el conflicto amistosamente y obtener el importe adeudado.
En el caso de que la situación se mantuviese, lo recomendable sería enviarle una carta recordando las deudas que tiene con la comunidad, detallando las cuotas y los importes y fechas exactos de sus impagos.
Después de la carta informativa, sería conveniente realizar un escrito dirigido al vecino deudor para exigir expresamente su obligación de pago.
Enviar una carta certificada o Burofax para acreditar la comunicación de la deuda, con registro de fecha y constancia de recepción del vecino.
Todas las notificaciones y escritos dirigidos y con relación al deudor, deberán ser recogidas con fin de poder ser utilizadas como prueba y dejar constancia de las reclamaciones que se han hecho (útiles en el caso de llegar a un procedimiento judicial).
Vía Judicial frente a un moroso
En los casos en que la vía amistosa no tiene éxito, la comunidad de propietarios está en su derecho de emprender acciones judiciales contra el vecino moroso.
La Junta de Propietarios se reunirá en Junta Extraordinaria para establecer los debidos acuerdos para emprender acciones Judiciales. Una vez acordado en la Junta, los representantes de la comunidad dispondrán de un plazo de 3 meses para iniciar el proceso judicial (según la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil Español).
El Proceso Monitorio: Es un procedimiento regulado por el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y debe presentarse una petición inicial ante el Juzgado de Primera instancia.
Cómo debe proceder la Junta de Propietarios frente a un vecino moroso:
- La Junta de Propietarios deberá acordar la reclamación vía judicial de las cuotas debidas
- El Presidente o el Administrador deberán de ser autorizados para presentar la reclamación al juzgado.
- Aprobar el importe a reclamar, la cantidad de la deuda comunitaria que se debe más otros gastos de gestión que la Junta considere oportunos.
- Autorizar a Presidente o Administrador para la contratación de los servicios de un abogado.
- Notificar a todos los propietarios del acuerdo de la Junta.
- Presentar en el Juzgado la reclamación.
En último lugar, el Juez dictará sentencia y en ella constará si el moroso debe o no pagar la cantidad adeudada. En caso afirmativo, el juez requerirá al vecino moroso que pague a la comunidad el importe de sus cuotas más los gastos oportunos de la tramitación, y éste dispondrá de 20 días para hacer frente a sus pagos. Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, éste deberá de hacer frente a sus pagos o el juez ordenará la ejecución de los bienes del deudor con fin de saldar la deuda, pudiendo ser embargados hasta cubrir la cantidad adeudada.