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¿Qué son los Estatutos de la Comunidad de Propietarios?
Son el conjunto de normas que, en concordancia con la Ley, pueden ser establecidas en documento público, bien por el propietario único, o por los copropietarios unánimemente para la regulación de la propiedad horizontal.
Tal como los define la LPH en su art. 5, son «reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
La SAP de Álava de 28-1-2016 (Tol5678589) recuerda que «… en relación a los Estatutos convine recordar que las comunidades de propietarios se rigen y organizan básicamente por el art. 396 CC y por la LPH. Esta última contempla dos tipos de normas de muy distinto rango: las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, y aquellas otras integradas en el reglamento de régimen interior…»
¿Qué disposiciones deben contener los estatutos de una comunidad de propietarios?
La LPH no establece un contenido mínimo, si bien la STS de 22-10-08 (Tol 1389544) enumeró algunas de las mismas:
«…En verdad, el Estatuto tiene como finalidad la de que se puedan establecer derechos y facultades esenciales, como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales, la posibilidad de división, segregación o agrupación, la determinación de qué elementos comunes son para todos, o cuales para determinados propietarios, la utilización privativa de terrazas en áticos o patios, etc.; no cabe hacer una enumeración de todas las cuestiones que puede contener el Estatuto, pues la posibilidad de fijar reglas es amplísima si no vulneran las disposiciones de la propia Ley».
Siempre dentro del respeto a la ley, los estatutos pueden contener:
– Reglas de constitución, las cuales regularán los derechos y obligaciones no especificados por la ley.
– Normas sobre el ejercicio del derecho en relación con el uso o destino del edificio.
– Normas relativas a gastos, administración, gobierno, seguros, conservación y reparaciones.
Por su parte, la SAP de Gipuzkoa de 26-3-2015 (Tol4893315), indica que «… Las normas estatutarias más comúnmente utilizadas se pueden clasificar en los siguientes apartados:
a. Las que se refieren al uso y destino del edificio.
b. Las que regulan el uso y la utilización de los servicios y elementos comunes.
c. Las que se refieren a la exoneración en la distribución de los gastos generales o contemplan especialidades en los mismos.
d. Las que completan las normas legales sobre gobierno de la comunidad.»
¿Cuál es la naturaleza jurídica de los Estatutos?
La naturaleza jurídica de los estatutos de las comunidades de copropietarios en régimen de propiedad horizontal es compleja y existen opiniones muy variadas sobre la misma. Algunos autores consideran que tienen naturaleza convencional, otros lo califican como un negocio jurídico normativo, hay quien opina que se trata de un derecho objetivo y, finalmente, otra corriente estima la naturaleza contractual de los estatutos. Atendiendo a la definición de los estatutos que viene recogida en la propia LPH, se trataría de «reglas de constitución y ejercicio del derecho», por lo que no puede negarse el carácter de interna, con eficacia frente a terceros si están inscritos en el Registro de la Propiedad, con un origen convencional, puesto que son normas «establecidas de común acuerdo por todos los propietarios de un edificio sujeto al régimen de Propiedad Horizontal» (STS 26-11-56) y que tienen fuerza de ley en el inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Recordemos que en materia de propiedad horizontal, la prelación de fuentes es la siguiente:
1. La ley de propiedad horizontal y sus artículos concordantes (artículo 396 del Código Civil).
2. Los estatutos de la comunidad que no pueden ir en contra de la ley.
3. El reglamento de régimen interior, que no puede contradecir ni la ley ni los estatutos.
La STS de 1-4-2009 (Tol 1494530) alude a que los estatutos de la comunidad y demás reglamentación de carácter interior no pueden ir en contra de la legislación civil aplicable al régimen de propiedad horizontal, al señalar que: «…como refrenda la Sentencia de 26 de noviembre de 2007, …esta sala ha señalado en multitud de oportunidades que la Ley que regula la propiedad horizontal es eminentemente imperativa (Sentencia de 7 de febrero de 1976), como también se deduce de la propia Exposición de Motivos, que expresamente alude al carácter de derecho cogente de sus normas. En palabras de la sentencia de 7 de julio de 1997, ello es así porque se trata de una ley en que ‘su voluntad es respetar la voluntad de los comuneros, salvo que se contradiga preceptos de derecho necesario’. Asimismo, la sentencia de 22 de diciembre de 1994 se refiere expresamente al sistema de fuentes aplicable al régimen de Propiedad Horizontal, diciendo que ‘el CC, por aplicación de lo dispuesto en su artículo 13.2 tiene carácter suplementario del que regule el instituto en cuestión, que para la Propiedad Horizontal será, cual se ha indicado en alguna ocasión por esta Sala, el siguiente artículo 396 del Capítulo de regla general; Ley 49/1960; y voluntad de los interesados manifestada en debida forma –artículos 5º III y 16. Primera y segunda de la misma–, siempre que no se contradiga los principios fundamentales de dicho régimen de propiedad, por ser su normativa de derecho minuscuamperfectamente necesario, cual la doctrina de esta Sala ha declarado también con reiteración…».
¿Qué eficacia jurídica tienen los Estatutos?
La LPH, en su art. 5, contempla a los estatutos como «reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones o servicios, gastos, administración y gobierno, seguros y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
Este imperativo legal relativo a la inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad, para que afecte a terceros, permite que los mismos obliguen a cualquier futuro propietario de pisos o locales.
La STS de 26-3-2008 (Tol 1320868) indica, en este sentido que «aunque es factible la integración de las cláusulas de exoneración en el Título Constitutivo, por tratarse de una excepción a la regla general que marca una cuota de propiedad para cargas y beneficios, esta situación ha de ser interpretada de manera restrictiva (SSTS de 25 de junio y de 3 de julio de 1984), y, en todo caso, para su validez han de estar inscritas, con dicho documento, en el Registro de la Propiedad, pues si este requisito no se cumple, los futuros propietarios no están obligados a la observancia de algo en cuya elaboración no han participado y que no figura reflejado en la publicidad registral…».
¿Deben constar los Estatutos en escritura pública?
No necesariamente, puesto que según se establece en el artículo 1280 del CC (Tol 220310): «Deberán constar en documento público:
1. Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
2. Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
3. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
4. La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o los de la sociedad conyugal.
5. El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero.
6. La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.
También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno de los dos contratantes exceda de 1500 pts.»
Por tanto, en virtud de dicho artículo, no es necesario que los estatutos consten en escritura pública para tener validez respecto a las personas que los otorgan, pero sí deberán constar en escritura pública para que puedan perjudicar a terceros.
En este sentido se pronunciaba la STS de 9-11-1994 (Tol 204779), al establecer que los Estatutos, aprobados debidamente, no precisan, como se argumenta, que conste necesariamente en escritura pública como requisito «ad solemnitatem» exigible, pues la formalización de este negocio comunal (pacto estatutario) puede llevarse a cabo en forma de documento privado, plenamente eficaz y vinculante, teniéndose en cuenta al respecto el artículo 1280 del Código Civil.
Asimismo, la STS de fecha 16-6-1995 (Tol 210022) establecía que «…sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia o funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente efectos de publicidad y en cuanto a terceros…».
En todo caso, debe precisarse que si en los estatutos se establecen limitaciones que afecten al uso de un inmueble, éstos deberán estar inscritos en el Registro de la Propiedad para que tengan eficacia frente a terceros, tal y como señala la STS de 3-12-2014 (Tol 4617716): «… Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.
Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.»
La SAP de Valencia de 17-7-2015 (Tol5601865) puntualiza que «… Es cierto (…) que las modificaciones que se introduzcan en el Título con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero sólo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para hacerlo, como resulta de la jurisprudencia que cita en el motivo.»
¿Puede el Registrador de la Propiedad denegar la inscripción de cláusulas estatutarias fijadas por un promotor?
Efectivamente, si considera que son contrarias a algún precepto legal. La STS de 26-03-2008 (Tol 1320868) contempló este supuesto, en el que un promotor había redactado una cláusula estatutaria en la que se limitaba enormemente el coeficiente de participación en gastos que había de pagar dicha promotora por las viviendas, locales y garajes que le quedaban por vender: «…aunque es factible la integración de las cláusulas de exoneración en el Título Constitutivo, por tratarse de una excepción a la regla general que marca una cuota de propiedad para cargas y beneficios, esa situación ha de ser interpretada de manera restrictiva (…) y en todo caso, para su validez han de estar inscritas, con dicho documento, en el Registro de la Propiedad, pues, si este requisito no se cumple, los futuros propietarios no están obligados a la observancia de algo en cuya elaboración no han participado y que no figura reflejado en la publicidad registral.
En el supuesto debatido, el Registrador de la Propiedad ha denegado la inscripción de las cláusulas que nos ocupan por infringir los artículos 5 y 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios…».
Aunque es práctica frecuente que los promotores, antes de iniciar las ventas de viviendas, otorguen el título constitutivo estableciendo cláusulas estatutarias, éstas no podrán contravenir lo dispuesto en la Ley. En tal sentido se pronuncia la STS de 17-3-2011 (Tol 2080109): «Es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido por su Ley reguladora, la preferencia del Derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal, lo siguiente: ‘Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí –con las salvedades dejadas a la iniciativa privada– para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones’.
En definitiva, la validez de una autorización previa y genérica contenida en los Estatutos de la Comunidad para realizar obras que afecten a elementos comunes, y que no exija una autorización unánime prestada por los copropietarios, es rechazada».
¿Los Estatutos deben estar contenidos en el título constitutivo o pueden estarlo en documento independiente?
Los Estatutos pueden figurar:
1. En el título constitutivo tal como indica el art. 5 LPH «…el Título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
2. En documento independiente del título. Para que tengan eficacia frente a terceros es necesario que se inscriban en el Registro de la Propiedad.
En el mismo sentido la Ley Hipotecaria, cuando regula la inscripción de los Estatutos, diferencia entre los mismos y el título constitutivo, pudiendo los citados Estatutos constar en documento independiente:
Art. 8.4 de la Ley Hipotecaria: «…Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número:
4º. Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada.
En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.»
¿Cómo se otorgan los Estatutos de una comunidad de propietarios?
En la práctica cotidiana los estatutos se suelen otorgar por los constructores o promotores del edificio mientras son los únicos propietarios del mismo.
La STS de 22-9-2005 (Tol 718573), entre otras, es muy clara al afirmar que: «…por ello, la promotora y vendedora URBESA podía actuar unilateralmente porque el título constitutivo de la propiedad horizontal puede ser otorgado unilateralmente por el propio vendedor y más cuando éste resulta ser el propietario, como ocurrió en el presente caso…».
Sobre la imposibilidad de otorgar el título constitutivo por el titular inicial del edificio cuando se ha iniciado la enajenación de pisos o locales del inmueble en cuestión, la STS de 28-1-94 (Tol 204839) establece que: «…es asimismo de constatar la igualmente generalizada doctrina jurisprudencial sobre otro aquí esencial extremo: el que cuando se ha iniciado la enajenación de pisos y locales sitos en inmuebles destinados a constituirse en régimen de Propiedad Horizontal, el título constitutivo no puede ser otorgado por el inicial titular del edificio ya que ha dejado de ser único del inmueble [Sentencias de 31 enero 1987 (RJ 1988/10209); 13 octubre 1988 (RJ 1988/7485) relativa a la inobservancia de los requisitos legales para convocatoria de las juntas de propietarios, normativa que es de ius cogens; 5 octubre 1989, argumentalmente; 6 noviembre 1992 (RJ 1992/9229); 17 junio 1993 (RJ 1993/4841) y las en ella citadas]».
¿Qué mayoría se requiere para aprobar los estatutos?
Los estatutos de las comunidades de propietarios deben ser aprobados por unanimidad. Así lo especifica la LPH concretamente en el art. 17.6: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
En términos similares se expresó STS de 26 de junio de 1995 (Tol 211257): «Resulta de los escritos rectores del proceso que Don Ezequiel A. G., propietario de un piso de uno de los diecisiete bloques que forman la mancomunidad de propietarios de la Urbanización «Las Chaparras», de Collao Mediano, demandó a ésta, constituida en 1980, pero sin que se aprobasen los Estatutos o Reglamentos por los que había de regirse y cuya finalidad era el uso de las zonas comunes a dichos diecisiete bloques –en solicitud de que se declarase nula y si efecto alguno el acta de la Junta General Ordinaria de tal Mancomunidad celebrada el 19 de abril de 1989, «y la nulidad de los acuerdos adoptados en dicha junta en los puntos 4º y 5º relativos al modelo de cerramiento de las terrazas interiores y demás acuerdos adoptados en dicho punto 4º», y a la aprobación del Reglamento de Régimen Interior. La demandada solicitó su absolución, entendiendo, en esencia, que no le era aplicable la Ley de Propiedad Horizontal, y si los artículos 392 y siguientes del Código Civil, relativos a la comunidad de bienes.
El juzgado reconociendo que el acta de junta no se había realizado de manera fehaciente, estimó que tal requisito solo era exigible respecto de los acuerdos que requerían unanimidad; consideró que la Mancomunidad estaba sometida al régimen de la Ley de la Propiedad Horizontal; declaró la validez del acuerdo sobre aprobación del modelo de cerramiento de las terrazas adoptado en el punto 4º, y anuló el Reglamento de Régimen Interior por constituir realmente unos Estatutos que requerían la unanimidad…».
¿Qué trámites se requieren para poder aprobar los estatutos?
Los pasos y requisitos legales que debe cumplir una comunidad que desee contar con estatutos son: una vez redactados los mismos, deberán ser aprobados mediante acuerdo unánime, por la Junta de propietarios, válidamente convocada y constituida, debiendo aprobarse asimismo el acuerdo de elevarlos a escritura pública e inscribirlos en el Registro.
No podrán contener disposiciones prohibidas por la Ley y el título formal ha de ser una escritura otorgada ante Notario. Normalmente se suele facultar al Presidente para presentarlos ante el mismo, debiendo aportar el Libro de Actas o un certificado del Secretario en el que se hará constar el acuerdo unánime de aprobación, escrituración e inscripción. Una vez se recojan en escritura pública, deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad, para que puedan tener validez frente a terceros.
¿Son válidas las cláusulas de los Estatutos que limitan o prohíben las actividades profesionales en el edificio sujeto a régimen de propiedad horizontal?
Los Estatutos pueden contener limitaciones o prohibiciones con respecto al ejercicio o desarrollo de ciertas actividades comerciales o profesionales en los locales o viviendas sujetos a régimen de propiedad horizontal. Así, la STS de 28-2-2007 (Tol 1044144) se pronunció respecto a la prohibición de llevar a cabo en un primer piso de un edificio la actividad de Bar-Cafetería: «En el desarrollo de la actividad de los locales sujetos al régimen de la propiedad horizontal, los comuneros estaban obligados a la observancia de las prescripciones contenidas en los Estatutos, y estos pactos, contemplados y autorizados en los artículos 5, párrafo tercero, 7, párrafo tercero, y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, y, en la reforma introducida en la misma por la Ley 8/1999, han sido vulnerados desde el momento en que no ha sido respetado el ámbito negocial marcado por dichos estatutos, razón por la que la sentencia ordena el cese de la actividad concurrencial prohibida y de obligado cumplimiento para la Comunidad, teniendo por cumplimentado el requisito de haberse efectuado el requerimiento dimanante del artículo 19 de la LPH, hecho que ha quedado incólume en casación al no haber sido removido por la vía adecuada.
(…) En cualquier caso, la prohibición de uso no alcanza a actividades distintas de las mencionadas en el título constitutivo. Lo que prohíbe es la actividad de bar, bien sea de forma individualizada, bien con carácter accesorio de otro negocio».
Al prohibir o limitar los estatutos una actividad a desarrollar en un piso o local hemos de tener en cuenta que el principio general que debe primar es el de libertad de actividad, así pues dicha prohibición se ha de interpretar restrictivamente. Al respecto, la STS de 21-4-1997 dispuso que: «…la actividad desarrollada por la recurrida no se encuentra dentro del ámbito del artículo 11 de los Estatutos, que se refiere exclusivamente a consultorios, clínicas, casas de huéspedes, colegios o academias, y no a una ‘oficina’, que es lo que ha instalado la arrendataria, donde no desarrolla actividades comerciales ni públicas, como tampoco se ha demostrado la existencia del uso peligroso o molesto del piso, lo que concuerda con lo declarado por esta Sala en Sentencia de 5 de marzo de 1990 (RJ 1990/1666), en la que, además de considerar que las prohibiciones sancionadas en el párrafo tercero del artículo 7 de la mencionada Ley se interpretarán con carácter restrictivo».
El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre las prohibiciones estatutarias al establecimiento de actividades comerciales en los pisos de una comunidad de copropietarios en régimen de propiedad horizontal, requiriendo que dichas prohibiciones o limitaciones estén establecidas en atención al interés general de la propia comunidad y que estén inscritas en el Registro de la Propiedad para garantizar su eficacia frente a terceros. Así, en la STS de 20-10-2008 (Tol 1389549) establece que: «…La doctrina constitucional entiende que el art. 33 CE reconoce el derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades, éstas deben estar establecidas en atención al interés general de la propia comunidad. Para garantizar su eficacia frente a terceros y a posteriores adquirentes, estas limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad.
(…) Más concretamente y en relación al caso concreto planteado en este litigio, esto es, el ejercicio en un piso-vivienda de una actividad médica, la sentencia de 17 de noviembre de 1993 ya había dicho que ‘lo que afirma la sentencia recurrida es que «dentro» de la vivienda puede hacerse la instalación, coexistiendo los dos destinos, interpretación acertada pues, en la división horizontal, que es repetimos, donde únicamente consta el destino de los pisos, no se dice «exclusivamente», u otra expresión análoga, se dedicarán a viviendas, sino sólo se describen lo que se denominan «pisos-viviendas». Deducir de ello la exclusividad implicaría una limitación de facultades dominicales, que ni puede presumirse ni interpretar las que existan de modo extensivo’. Esta doctrina debe aplicarse al presente recurso de casación porque: a) el destino de las unidades era el de ‘piso-vivienda’, y b) no existía ninguna limitación de uso ni una declaración de exclusividad en este destino en los estatutos. En conclusión, el propietario recurrente pudo usar el piso adquirido como consultorio médico, porque ello pertenece al ámbito exclusivo de sus facultades dominicales…».
Muchas veces surge la cuestión de si es necesario que las actividades prohibidas por los Estatutos resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas para que tal prohibición tenga efectos jurídicos. Al respecto y en relación con las actividades prohibidas por la LPH en su redacción anterior a la reforma de 1999, la STS 20-2-1997 (Tol 215867) consideró que la prohibición establecida en los estatutos relativa a la prohibición de distintas actividades no implicaba que éstas tuvieran necesariamente que coincidir con lo que la Ley consideraba prohibido, tales como las actividades incómodas o insalubres.
No obstante, es importante reseñar que las limitaciones deben efectuarse siempre con claridad y precisión.
¿Pueden exonerar los estatutos a determinados propietarios del pago de alguno o alguno de los gastos de la comunidad?
Esta cuestión se plantea, sobre todo, cuando nos encontramos con estatutos que exoneran, por ejemplo, del pago de gastos de ascensor a los propietarios de bajos o locales comerciales. Sentencias como la STS de 3-2-1994 (Tol 199657) o de 18-11-2009 (Tol 1748184) consideran que estas cláusulas son válidas y comprenden no sólo aquellos gastos de conservación y mantenimiento, sino de todos los relativos al aparato incluidos los de cambio o sustitución del mismo.
En tal sentido se pronuncia también la STS de 7-6-2011 (Tol 2177721). En este caso, los estatutos contenían una exoneración de gastos para los bajos de todos aquellos servicios que no utilizasen: «Esta Sala ha declarado en STS 18 de noviembre de 2009, RC n.º 956/2005, en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta de baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.
No habiéndolo entendido así la sentencia recurrida, se aprecia, en suma, la infracción denunciada.
Este razonamiento no se opone a lo dispuesto en la reciente STS de 20 de octubre de 2010, RC n.º 2218/2006 en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.
Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios».
También, en este punto, resulta interesante la SAP de Bizkaia de 5-2-2016 (Tol5693165) que, respecto a la consideración de ciertos gastos como individualizables y la exención para algunos propietarios de su participación en los gastos comunes, afirma que «… planteada en la apelación la procedencia o no de la individualización de determinados gastos originados por servicios comunes, corresponde examinar los requisitos legales establecidos para pronunciarse sobre esta cuestión; es evidente que no cabe aquí una respuesta positiva, en atención a que constante doctrina jurisprudencial no ha considerado individualizables los gastos comunes, salvo que se haya concretado su exclusión en el Título Constitutivo o los Estatutos, o fueran aprobados en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, ninguno de cuyos presupuestos ha concurrido en el caso debatido…»
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